Onze doelstellingen
Betaalbaar wonen
De kosten voor levensonderhoud voor onze huurders stabiliseren, maar wel op een behoorlijk hoger niveau dan enkele jaren geleden. Hoewel een groot deel van de huurders dit opvangt met een loonstijging, verhoogde uitkeringen en verhoging/versoepeling van toeslagen, zien we ook dat een vijfde te maken heeft met armoede. We maken ons dan ook zorgen over het stijgend aantal aanzeggingen tot ontruimingen.
Ondanks de huurverhoging van 4,5% in 2025 blijft de huurquote van huurders vrij stabiel. Huurders zijn gemiddeld 25% van hun inkomen kwijt aan de maandelijkse huur. Dat is minder dan een aantal jaar geleden. Energielasten zijn ook een belangrijk onderdeel van de maandelijkse woonlasten. Aan de totale woonlasten zijn huurders 34% tot 40% van hun inkomen kwijt. Dit heeft vooral impact op huurders in oudere, minder goed geïsoleerde woningen. Verduurzaming is voor hen belangrijk om de kosten te drukken.
Wat gaan we in 2026 doen?
We volgen voor de huuraanpassing opnieuw de Nationale Prestatieafspraken: de gemiddelde looninflatie van de afgelopen drie jaar, naar verwachting 3,6%. Voor niet-DAEB woningen geldt prijsinflatie + 1% (4,16%). Ook voeren we de inkomensafhankelijke huurverhoging door voor huurders met een hoger inkomen en een relatief lage huur.
De positieve ervaringen met het beleid van een passende huurprijs voor iedere huurder op basis van inkomen, gezinsgrootte en leeftijd, en de goede evaluatie ervan zorgen ervoor dat we hiermee doorgaan in Etten-Leur en Roosendaal. Met dit beleid hanteren we een standaard huur en lagere huur. Zo kunnen we de huurprijs beter afstemmen op het inkomen van de huurder. Na de pilot in 2025 in de Haagse Beemden in Breda willen we dit in de hele stad invoeren. Zo ontstaat meer variatie in inkomensgroepen in wijken en buurten.
In onze doelportefeuille 2025-2039 voegen we 800 woningen in de categorie middenhuur en betaalbare koop (KoopGarant) toe.
We informeren huurders nog beter over energie-installaties en ontwikkelen een integraal woonlastenbeleid waarbij we steeds blijven kijken naar de optelsom van huurprijs, energie- en servicekosten en de betaalbaarheid daarvan. We focussen ons op de synchronisatie van de servicekosten.
We blijven ondersteunen bij (het voorkomen van) huurachterstanden en het minimaliseren van huisuitzettingen. Ons huurincasso-team benadert huurders zo snel mogelijk bij een (beginnende) huurachterstand om samen naar een oplossing te zoeken.
Betaalbare, duurzame en fijne woningen voor de toekomst
We moeten de komende jaren duizenden woningen bouwen en bestaande woningen verduurzamen. Het gaat om meer dan € 2 miljard aan investeringen in de komende 15 jaar. Dat is gemiddeld € 130 miljoen per jaar. We staan dus, net als alle andere corporaties, voor een fors investeringsprogramma.
Bouwen voor meer dan 30.000 actief woningzoekenden
En dit investeringsprogramma is hard nodig. Alleen al in ons werkgebied wachten ruim 30.000 actief woningzoekenden op een eigen plek om te wonen: mensen die op zoek zijn naar een andere woning en heel veel woningzoekenden die nog helemaal geen woning hebben. Tegelijkertijd willen we voorkomen dat huurders in onvoldoende goed geïsoleerde woningen onnodig veel betalen aan energiekosten. Per jaar verduurzamen we daarom zo’n 500 tot 700 woningen. Daarmee verbeteren we het wooncomfort en verlagen we de maandelijkse lasten.
Hogere huurverhoging onvermijdelijk
Al deze opgaven kunnen we niet realiseren zonder voldoende financiële ruimte, en die financiële ruimte neemt af. De bouwkosten stijgen al jaren harder dan de inflatie en de huren stegen minder dan inflatie. Na jaren van een gematigde huurverhoging (en zelfs huurbevriezing en -verlaging) is een wat hogere huurverhoging daarom onvermijdelijk.
Het huurverhogingspercentage hebben we landelijk met elkaar in de Nationale Prestatieafspraken afgesproken. Het gaat om een driejaarlijks gemiddelde van het inflatiepercentage, te weten 3,6%: het gemiddelde van drie jaar inflatie en daarmee een beetje boven de jaarlijkse inflatie. Ruimte voor een lager percentage is er niet. Dat zou ten koste van de toekomstige huurder gaan, want ook voor hen zijn betaalbare woningen nodig.
Lagere huurquote
De afgelopen zes jaar hebben we de huurverhoging zo laag mogelijk gehouden. In 2021 en 2022 hebben we zelfs ook huren bevroren en verlaagd. Hiermee hebben we huidige huurders kunnen ontlasten, ook omdat de meeste inkomens en toeslagen gestegen zijn. Het aandeel van het inkomen dat huurders aan huur besteden, is de afgelopen jaren gemiddeld gedaald. Van meer dan 31% in 2018 tot 25,8% in 2024. We weten dat dit niet voor iedereen geldt, daarom houden we zicht op huurders die problemen hebben met hun huurbetaling. We zullen altijd samen met hen naar oplossingen zoeken.
Voor een kleine groep huurders met een hoger inkomen en een relatief lage huur willen we een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren. Die mogelijkheid biedt de wet, maar daarvan hebben we de afgelopen jaren geen gebruik gemaakt. Binnenkort vragen we hierover advies aan onze huurdersverenigingen.
Het blijft een lastige boodschap om te brengen. Ook in de toekomst zijn er betaalbare, duurzame en fijne woningen nodig. Niet alleen voor huidige huurders, óók voor al die mensen die zo graag een eigen plek willen en daar nu veel te lang op moeten wachten.
Tonny van de Ven
Voorzitter Raad van Bestuur
Breda