Voorwoord
Dit jaarplan hebben we voorbereid in de periode dat er een huurbevriezing op handen was die echter na de val van het kabinet van tafel ging. Inmiddels is er een verkiezingsuitslag, maar nog geen kabinet. Dat de aanpak van de woningmarkt voor veel Nederlanders speerpunt nummer 1 is, is echter meer dan duidelijk.
Daarom gaan we verder op de lijn die we enkele jaren geleden hebben ingezet:
- bouwen voor de toekomst
- onderhouden en energiezuinig maken van woningen
- aanpakken van wijken die meer aandacht nodig hebben.
Hierop zetten we volop onze middelen, medewerkers, sturing en creativiteit in. Dat is hard nodig, want er zijn nog te veel mensen die dringend op een woning wachten. Ook zijn er nog woningen met een slecht energielabel en hebben we te maken met te veel wijken die achterblijven.
We werken daarom hard aan de uitvoering van onze plannen en leveren in de periode 2026-2028 1.000 woningen op, waarvan 333 in 2026. We leveren 689 woningen onderhoud en verduurzaming op en werken in Breda en Roosendaal aan de wijken die onderdeel zijn van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. Ook in Etten Leur werken we aan de verbetering van meerdere buurten. We verwachten in 2026 € 170 miljoen te investeren.
Het gaat de komende jaren om enorme bedragen. Om een dergelijk investeringsprogramma vol te houden, kan het niet anders dat de huren met minimaal het inflatiepercentage moeten stijgen. De afgelopen jaren was dat niet altijd het geval. We hebben een afspraak met de overheid waarbij de huren stijgen met het driejaarlijks gemiddelde inflatiecijfer om zo de huurstijging niet te veel te laten schommelen. We baseren ons investeringsprogramma op deze huurstijging. Ruimte voor een lager percentage is er niet. Dat zou ten laste van de toekomstige huurder gaan. De lonen en uitkeringen zijn afgelopen jaren flink gestegen, zodat de gemiddelde huurder inmiddels een lagere huurquote (percentage huur van het inkomen) heeft. Dat geldt natuurlijk niet voor iedere huurder en daarom houden we goed zicht op betalingsproblematiek, maar gemiddeld genomen is er ruimte voor de noodzakelijke huurverhoging.
Aan een aantal onderwerpen geven we de komende jaren meer prioriteit:
- De toedeling van woningen aan het stijgende aantal dak- en thuislozen geven we meer prioriteit, met name de dakloze ouder met kinderen en de dakloze jongere.
- Naast onze inzet op nieuwbouw zetten we onze experimenten om in een structurele aanpak voor het beter benutten van bestaande woningen, zoals woningdelen, splitsen en hospitaregeling.
- We zijn een grote, constante investeerder. Ons huidige investeringsprogramma, dat is afgeleid van de NPA en woondeals, leidt ertoe dat we over 6 tot 8 jaar de maximale financiële ruimte hebben benut, net als veel andere corporaties. De komende jaren moeten we daarom goed (bij)sturen.
- We onderhouden op een goed niveau en sturen op een verantwoord niveau van kosten. Datzelfde geldt voor onze bedrijfslasten. De formatie stijgt nauwelijks en we willen onze bedrijfslasten beheerst houden. Dat vraagt aandacht van de hele organisatie, in die zin dat we onze operatie (verhuur en onderhoud) resultaatgericht sturen.
Genoeg te doen dus!
Tonny van de Ven en Karo van Dongen
Raad van Bestuur